내가 느낀 핵심 = 부동산은 정부의 정책이 좌지우지한다 , 정부의 목표는 안정적인 시장이다.
정책으로 인한 호재에 따라 대중들의 행동 파악이 필요. => 투자의 전제는 '심리'
1. 정부의 국토 개발 계획 - 관심가질 필요있다. 왜? 특정지역의 입지가 개발되고 발전했을 때 , 수요가 늘지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 단 한번도 없었기 때문.
2. 앞으로 수요가 증가할 지역을 찾는데 집중해야한다.
3. 급매물 시기 : 8월(휴가철), 11~1월(비수기)
4. 사람의 심리 구절
A. "신규택지지구 입주 시점"
신규택지지구(도시지역의 시급한 주택난을 해소해 서민의 주거 생활 안정을 기하기 위하여 도시와 그 주변에 집 지을 땅을 집단적으로 개발하는 지역), 이런 신규택지지구의 입주 시점을 잘 활용하자. 개발 초기에는 인프라가 열악해 사람들이 구입을 꺼린다. 하지만, 택지 지구의 인프란ㄴ 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수밖에 없기 때문에 투자대상으로 좋다.
B. "정부의 규제정책" - 하락추세인지 상승추세인지 파악하는 것도 매우 중요
급매물이 나오는 시기, but 하락 추세가 이어지는지 확인 필요
4. 정확한 시세 분석 방법 : 네이버 부동산 , KB시세(시세의 약간의 차이 발생 가능, 대출을 할 때 기준으로 씀)
- 시세를 볼때, 과거 시세를 확인하는 건 필수다.
5. 좋은 아파트 (일반적)
- 국민 평수는 25~33 이다. => 하지만 지역에 따라 선호 평형이 존재, 고정 수요층 확인 필요.
- 판상형 구조가 좋다.
- 베이가 많을수록 좋다 (공간활용)
전세가 비율이 상승하는 시장(70-80%)
전세가 비율이 지속적으로 오르고 있는지 파악하라.
- 지역마다 다름, 하지만 보통 60-70%가 되면 집값이 오를 가능성이 크다고 보면 됨.
분석이 중요하다.
지하철 역의 호재, 대형상가, 채용 등,.. 인구를 고려하여,...어디가 핫플이 될지
2011-2013은 부동산 하락기였음.
6. 투자편
A. 전월세가 들어있는 매물 노리기.
B. 시세차익이 큰아파트를 찾는 법
B-1) 아파트나 다세대 주택은 '방향', '층'에 따라 가격 차이가 많이 난다.
B-2) 전세가격에는 '주차공간', '편의시설' 의 유무가 크게 영향을 줌.
- 다세대 주택의 경우, 하자 여부에 신경써야함.
학군 투자의 핵심은
"초등학교"
"초중고"가 몰려있으면 더욱 좋다.
"중산층이 많은 곳인지 파악하라"
역세권 투자의 핵심은
"대단지", "주변상권이 들어설 예정인 곳"
"국가 철도망 구축 계획"에 들어야 사업 추진이 가능
침체기(1단계) : 수익형 투자에 집중하라.
- 가격이 하락하는 시기이기 때문에, 기존 1억하던 매물이 8천만원으로 줄었다고 가정하면,
월세 금액은 그대로 받으면서 매매한 가격은 낮기에 수익률은 증가한다.
- 경매에 집중하라.
회복기(2단계) : 갭 투자와 분약권 투자
- 침체기가 길어지면,건설사가 분양 사업을 꺼림 -> 공급 감소 -> 일정 수요보다 공급이 줄어듬
- 이 때 나타나는 대표적 현상이 '전세 가격 상승'
- 이 때 할 수 있는 투자는 전세를 끼고 하는 갭투자 -> 전세 가격 상승은 곧 매매 가격 또한 상승으로 이어짐
- 또한, 정부의 부동산 시장 정상화 정책의 일환으로 분양권 전매 제한 완화, 분양가 상한제 폐지
* 분양가 상한제란? 쉽게 , 분양가의 최대금액을 국가가 정해주는 것.
높게 시세가 형성되지 않도록 걸어둔 하나의 장치이자 제도.
신축으로 만들어진 주택의 경우, 공급 가격이 높을 텐데 정해진 시세 이상으로 책정될 수도 있으므로 이를 방지하기 위한 정책. (공급 가격을 일정 수준 이하로 제한)
전매제한이 있어 거주의무 기간이 있다. 시세의 80% 이상과 미만을 기준으로 공공택지(3년, 5년), 민간택지(2년, 3년) 그 거주의무기간 이내로 팔고자하면... LH에서 싸게 사감..
분상제의 장점 : 청약자 입장에서는 싸게 살 수 있음.
분상제의 단점 : 건설사의 이윤이 줄어들어 공급 부족(공급부족은 곧.. 가격 상승으로 .....) + 아파트 품질 저하
호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자
- 입지가 좋은 기존 주택 시장에서 가장 먼저 부동산 가격 상승세가 두드러진다.
- 우리나라의 경우, 강남부터 가격이 상승하기 시작해서 목동, 분당 등 주변 부심지로 뻗어나감.
- 또한 이 시기부터 정부가 시장의 상승세에 부담감을 느끼고 규제정책을 펼침.
급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자
- 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람이 인지하기 시작.
- A급 지역은 이미 많이 올랐기에 주변부에 저평가된 지역을 찾으려고 함.
- 초보자는 급한 마음에 매수하고, 고수들은 조금씩 매도하는 시기.
- 이후에는 상승기와 반대로, C급 지역부터 가격이 떨어지며 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다.
고수는 앞으로 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것이 아니라, 시장의 흐름에 맞게 투자 방법을 변경해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.
정부의 목표는 "안정적인 시장 운영"
상승장에서 투자하는 방법
1. 조건 : 초기) 주택 공급 부족 신호로 전세 수요 증가 > 전세 가격 상승 > 매매 가격 상승하는 모습 + 정부의 시장 활성화 정책-> 대세 상승기에 접어들 가능성이 매우 큼
2. 위축된 투자 심리 회복 -> 실수요자와 투자자의 매수가 증가
3. 중요한 투자 포인트는 '입지', '가격차이'다.
입지에 주목하라.
1) A급 지역에 투자하라.
- A급 지역을 찾는 방법 - 시*군청 홈페이지에서 도시기본계획을 찾아본다.
- 또한 20년 후까지의 발전상을 포함하는 종합 계획이며, 5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 정비하고 조정함.
- 중심지 확인가능, 개발방향도 예상가능
- 대세 상승장 전에, A급지역을 미리 간파하고 선별하여, 싼 곳에 투자한다.
2) 가격차이에 주목하라
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