제 1막

원하는 집 : 현대 힐스테이트 가온 1단지 108동 24층 기준(79m^2)

매매가 : 6억 2천 
1) 취득세 : 1.13%  + 지방교육세 0.2%  = 770만원 
(정부 정책에 의해 최대 200만원 감면 예정)

2) 부동산 중개보수 (최대 0.4%) 
6억 2천 기준, 248만원 

3) 대출 알아보기 
- 생애최초 
- 

https://youtu.be/upEIUhyA3Jk

1. 폭락장 매입할 아파트 4곳- 장기적으로 안정적.

2. 금액별 지금과 폭락장 매입 투자수익률.

3. 부동산 사이클- 폭등락 기간, 거품가와 초급매, 정부규제.

4. 청약과 급매 기간별 커트라인 및 예상 시세.

5. 부동산 사이클, 시세, 투자우선순위, 극대화 조건.

=> 하락장에는 "현금확보"가 1번째다. 

=> 하락장에는 "대출을 최대한 땡겨라" 

=> 갭투자 "전세가율이 높은 곳" 

=> 초급매 매수

=> 재건축, 재개발 기대주 

=> 갈아타기 

=> 평형수 - 큰평형수일수록 많이 떨어진다. 

6. 효율적 투자방법, 전조징후, 부동산 흐름과 투자.

(효율적인 투자)

임대주택사업자 등록 => 지금은 폐지되었지만 부활도 가능하다. => 부활하면 이게 1순위 투자가 되어야한다. 

매수 시 똘똘한 한채가 좋다. 

일시적 2주택. 

분양권 활용해라. 

(분위기 파악) 

- 3-5년 대세상승하다가 6개월 하락하면.... 대세하락기에 접어들 가능성이 매우크다.. 

근데 문재인 정부는 정책을 못해서 8년째 상승중..... 

상승장 - 청약 노리기, 하락장 - 급매 

7. 갭투자, 실거주투자, 일시적2주택 비과세.

8. 똘똘한 아파트, 꼬마빌딩, 월세임대투자.

9. 분양분양권/미분양, 재개발/재건축, 갈아타기 전략

10. 역발상, 고무줄, 빚테크, 기회비용 활용 전략.

11. 부동산 하락장 최고의 수익여건.

목차 

part 1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자(7단계)

part 2. 상승장 투자의 기본은 '갭 벌리기'와 '갭 메우기' 

part 3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들 

part 4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야한다. 

part 5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략 

(상승장의 정부규제, 똘똘한 한채, 흐름을 타면 상급지 갈아타기가 수월, 갈아타기의 필수 전략- 일시적 2주택 전략)

내가 느낀 핵심 = 부동산은 정부의 정책이 좌지우지한다 , 정부의 목표는 안정적인 시장이다. 

정책으로 인한 호재에 따라 대중들의 행동 파악이 필요. => 투자의 전제는 '심리'

1. 정부의 국토 개발 계획 - 관심가질 필요있다. 왜? 특정지역의 입지가 개발되고 발전했을 때 , 수요가 늘지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 단 한번도 없었기 때문. 

2. 앞으로 수요가 증가할 지역을 찾는데 집중해야한다. 

3. 급매물 시기 : 8월(휴가철), 11~1월(비수기)

4. 사람의 심리 구절

A. "신규택지지구 입주 시점" 

신규택지지구(도시지역의 시급한 주택난을 해소해 서민의 주거 생활 안정을 기하기 위하여 도시와 그 주변에 집 지을 땅을 집단적으로 개발하는 지역), 이런 신규택지지구의 입주 시점을 잘 활용하자. 개발 초기에는 인프라가 열악해 사람들이 구입을 꺼린다. 하지만, 택지 지구의 인프란ㄴ 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수밖에 없기 때문에 투자대상으로 좋다. 

B. "정부의 규제정책" - 하락추세인지 상승추세인지 파악하는 것도 매우 중요

급매물이 나오는 시기,  but 하락 추세가 이어지는지 확인 필요

4. 정확한 시세 분석 방법 : 네이버 부동산 , KB시세(시세의 약간의 차이 발생 가능, 대출을 할 때 기준으로 씀) 

- 시세를 볼때, 과거 시세를 확인하는 건 필수다. 

5. 좋은 아파트 (일반적) 
- 국민 평수는 25~33 이다. => 하지만 지역에 따라 선호 평형이 존재, 고정 수요층 확인 필요.

- 판상형 구조가 좋다. 

- 베이가 많을수록 좋다 (공간활용) 

전세가 비율이 상승하는 시장(70-80%)

전세가 비율이 지속적으로 오르고 있는지 파악하라. 

- 지역마다 다름, 하지만 보통 60-70%가 되면 집값이 오를 가능성이 크다고 보면 됨. 

분석이 중요하다. 

지하철 역의 호재, 대형상가, 채용 등,.. 인구를 고려하여,...어디가 핫플이 될지 

2011-2013은 부동산 하락기였음. 

6. 투자편 

A. 전월세가 들어있는 매물 노리기. 

B. 시세차익이 큰아파트를 찾는 법

B-1) 아파트나 다세대 주택은 '방향', '층'에 따라 가격 차이가 많이 난다. 

B-2) 전세가격에는 '주차공간', '편의시설' 의 유무가 크게 영향을 줌. 

- 다세대 주택의 경우, 하자 여부에 신경써야함. 

학군 투자의 핵심은

"초등학교" 

"초중고"가 몰려있으면 더욱 좋다.  

"중산층이 많은 곳인지 파악하라"

역세권 투자의 핵심은 

"대단지", "주변상권이 들어설 예정인 곳" 

"국가 철도망 구축 계획"에 들어야 사업 추진이 가능

침체기(1단계) : 수익형 투자에 집중하라. 

- 가격이 하락하는 시기이기 때문에, 기존 1억하던 매물이 8천만원으로 줄었다고 가정하면, 

월세 금액은 그대로 받으면서 매매한 가격은 낮기에 수익률은 증가한다. 

- 경매에 집중하라. 

회복기(2단계) : 갭 투자와 분약권 투자 

- 침체기가 길어지면,건설사가 분양 사업을 꺼림 -> 공급 감소 -> 일정 수요보다 공급이 줄어듬 

- 이 때 나타나는 대표적 현상이 '전세 가격 상승'

- 이 때 할 수 있는 투자는 전세를 끼고 하는 갭투자 -> 전세 가격 상승은 곧 매매 가격 또한 상승으로 이어짐 

- 또한, 정부의 부동산 시장 정상화 정책의 일환으로 분양권 전매 제한 완화, 분양가 상한제 폐지 

* 분양가 상한제란? 쉽게 , 분양가의 최대금액을 국가가 정해주는 것. 

높게 시세가 형성되지 않도록 걸어둔 하나의 장치이자 제도. 
신축으로 만들어진 주택의 경우, 공급 가격이 높을 텐데 정해진 시세 이상으로 책정될 수도 있으므로 이를 방지하기 위한 정책. (공급 가격을 일정 수준 이하로 제한) 

전매제한이 있어 거주의무 기간이 있다. 시세의 80% 이상과 미만을 기준으로 공공택지(3년, 5년), 민간택지(2년, 3년)  그 거주의무기간 이내로 팔고자하면... LH에서 싸게 사감..  

분상제의 장점 : 청약자 입장에서는 싸게 살 수 있음. 

분상제의 단점 : 건설사의 이윤이 줄어들어 공급 부족(공급부족은 곧.. 가격 상승으로 .....)  + 아파트 품질 저하 

호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자 

- 입지가 좋은 기존 주택 시장에서 가장 먼저 부동산 가격 상승세가 두드러진다. 

- 우리나라의 경우, 강남부터 가격이 상승하기 시작해서 목동, 분당 등 주변 부심지로 뻗어나감. 

- 또한 이 시기부터 정부가 시장의 상승세에 부담감을 느끼고 규제정책을 펼침. 

급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자 

- 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람이 인지하기 시작. 

- A급 지역은 이미 많이 올랐기에 주변부에 저평가된 지역을 찾으려고 함. 

- 초보자는 급한 마음에 매수하고, 고수들은 조금씩 매도하는 시기. 

- 이후에는 상승기와 반대로, C급 지역부터 가격이 떨어지며 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다. 

고수는 앞으로 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것이 아니라, 시장의 흐름에 맞게 투자 방법을 변경해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다. 

정부의 목표는 "안정적인 시장 운영"

상승장에서 투자하는 방법 

1. 조건 : 초기) 주택 공급 부족 신호로 전세 수요 증가 > 전세 가격 상승 > 매매 가격 상승하는 모습 + 정부의 시장 활성화 정책-> 대세 상승기에 접어들 가능성이 매우 큼 

2. 위축된 투자 심리 회복 -> 실수요자와 투자자의 매수가 증가 

3. 중요한 투자 포인트는 '입지', '가격차이'다. 

입지에 주목하라. 

1) A급 지역에 투자하라. 

- A급 지역을 찾는 방법 - 시*군청 홈페이지에서 도시기본계획을 찾아본다. 

- 또한 20년 후까지의 발전상을 포함하는 종합 계획이며, 5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 정비하고 조정함. 

- 중심지 확인가능, 개발방향도 예상가능 

- 대세 상승장 전에, A급지역을 미리 간파하고 선별하여, 싼 곳에 투자한다. 

2) 가격차이에 주목하라 

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책을 읽기 전에 대략적인 흐름을 알고 싶어서, 유튜브 요약을 먼저 봤고 나눠지는 종파, 역사 흐름을 대략적인 큰 틀을 그려놓고 독서를 통해서 세세하게 채워갈 수 있었다. 

유튜브 영상은 상편, 하편으로 나눠져 각 10분 정도의 영상으로 이뤄져 있다. 

https://www.youtube.com/watch?v=aYWTVojWn-k 

https://www.youtube.com/watch?v=flMS7SDRtqs 

알아야할 것 

1. 기준환율은 얼마인가?  실제 환율  
2. 환전 수수료는 보통 1.75% 다. 은행사, 증권사별 상이할 수 있음.

 - nh투자증권 (나무의 경우 = 0.25%고 100% 우대율임 ) 
3. 환전 우대율을 적용해서 95%=> 1.75%해서 나온금액에 5%만 수수료를 낸다.  

ex) 1달러 = 1000원이고, 환전 수수료 1.75%, 우대율 90%

환전 수수료 17.5원 , 90%로 우대 받아, 10%만 내면 = 1.75원 

1달러 구매시 =1001.75 원 필요 

+ 기준 환율 확인시 , 은행별로 상이할 수 있음

** 인베스팅닷컴(선반영)하고 은행앱(후반영)에서 확인하여 둘 간의 환율 차이를 분석했네 

즉, 인베스팅1000원, 은행앱 999원이라면 바로 매수 갈겨도 되겠네. 와이? 1원이 무조건 오를꺼니까. 

1원 오르는 건 수익율 0.07~0.1% 정도의 수익 차이를 가져옴. 

달러 가격 하락 두가지 포인트 = 달러 가치가 하락 한 것인가 ? 원화 가치가 상승한 것인가? 

원화 가치 하락 포인트 = 코리안 디스카운트(북한도발) 

달러 갭

- 달러/원 환율 하락 + 달러지수(횡보 or 상승 ) 할 때 매수 타이밍이다. 

- 달러 갭 공식(달러지수(A)/ 달러원환율 *100 )

 기준 달러지수가 A, 현재 달러지수 B 라면,  A갭 < B갭 이라면, 투자해도 된다.   

달러의 가치가 낮아진건지 , 가격(환율)이 낮아진건지 확인할 필요가 있다. 

- 달러 자체의 가치가 낮아졌다면 지수가 떨어질테고, 

- 달러 자체의 가치는 그대로인데 , 가격(환율)이 떨어진거면 "이것이 할인"이다. - 사야쥐. . . .? 

월배당 ETF or 리츠 ETF

양적완화 = "중앙은행이 장기국채를 사들인다" 

중앙은행이 돈을 막 찍어내면 '신뢰성'에 문제가 될 수 있기 때문에, 신뢰성을 확보할 수 있는 장치를 마련해야함. 

그것이 국채다. 국채중에서도 초단기국채 7일물임  

근데, 중앙은행이 기준금리를 아무리 낮추어도 장기금리가 끄떡하지 않음. 

why? 코로나라는 특수한 상황에서 은행들이 돈을 쉽게 빌려주지 않아, 금리가 안떨어짐. 

그래서 중앙은행이 장기채권을 직접매입하기 시작함. 장기채권금리가 떨어짐. 시장금리도 떨어짐. 이를 양적완화라고 함.

Q. 단기와 장기를 샀을 때 차이가 뭘까? 문제되는건 없을까? 

Q. 돈을 찍어내는 중앙은행, 국채를 발행하는 정부 => 순서가 어떻게 되는거야...?  

마이너스 금리 문턱까지 온 미국 

일본, 유럽 양적 완화 -> 중앙은행 돈풀어!! -> 시중은행 돈 많아짐 -> 경기가 안좋아 대출을 해줬다가 위험이 발생할 것 같아 -> 돈 안품 -> 중앙은행으로 도로 맡김 ( 이자를 받기 때문 ) -> 중앙은행 당황(?? 뭐야 씨불 돈 가져가서 서민들 대출해주라니까 !! ,또 맡기면 마이너스 금리 때려 !!! ??? ) -> 이러다가 실제로 중앙은행과 은행간 마이너스 금리가 생김 ,,(일반인과 은행에서 생긴게 아님) 

근데 은행에서 묘수를 찾음 

중앙은행은 양적완화를 하는동안 일정 금액 이상 각 국의 장기국채를 계속 매입함. -> 시중은행이 이러한 시스템의 역점을 활용해, 시중은행이 장기국채를 선매입하여, 가격을 올린다음에 비싸지면 팜..

실효하한이란? 

기준금리를 낮춰서 긍정적인 효과를 보는 최저 레벨(즉, 하한선) 

한국은 실제로 양적완화가 아님, 단순 국고채 매입임 

why?  미국은 기준금리가 0퍼센트이며, 기준금리를 고려하지 않고 통화발행에 집중. 

한국은 기준금리에 맞춰서 한국은행이 국고채 매입을 하기 때문에 완벽한 양적완화라고 할 수 없음.. 

국채를 매입하는 2가지 방법?

1. 통화량 가격을 기준으로 통제하는 방법 

2. 수량을 기준으로 통제하는 방법 

두개를 믹스하면,  기준금리 0.5% 유지하고 매월 80조 만큼 장기국채 매입할게. 

문제 발생,, 80조 뿌렸더니, 시장금리가 기준금리 아래로 내려감, 이를 막기 위해 돈을 풀었던 한국은행이 다시 채권*을 만들어 시장에 팔고 돈을 수거해감. 그렇게 함으로써 시장금리를 다시 유지 

이 때 채권을 환매조건부채권이라고 함.(단기로 시장의 돈을 흡수 = 단기 채권)  

3. 미국은 '수량'기준 / 한국은 '기준금리' 기준 

미국은 기준금리를 0%로 맞췄기 때문에 시장금리가 기준금리보다 내려가는 일은 신경쓰지 않게 됨. 

즉, 통화 발행량에만 집중 

but , 한국은 기준금리가 기준이 됨.. 

4. 좋은 vs 나쁜 인플레이션 

4-1. 좋은 인플레 : 수요 견인 인플레이션 : 물가가 오르는 이유가 소득인 경우 

- 소득 증가 -> 소비 증가 -> 물가 증가 -> 설비 투자 -> 고용 

4-2. 나쁜 인플레 : 외부요인에 의한 경우- 유가 상승, 군부 쿠테타

5. 좋은 vs 나쁜 디플레이션 

5-1. 좋은 디플레라는 말은 없다. 

물건이 싸짐 -> 소비 심리("기다려보자 더 싸질꺼야") -> 경기 침체 로 가기 때문, 

다만, 기술 혁신으로 인해 물건이 싸진 경우는 다를 수 있음.

디플레 = 돈의 가치 올라감 = 자산 가격이 떨어짐 = 부채의 부담이 커짐

5-2. 나쁜 디플레. "일본 버블붕괴"

*포워드 가이던스 : 금리를 올리기 전에 충분한 시간을 가짐과 동시에 가이드를 내려줌. 

6. 디플레이션을 벗어나려는 노력 - 대칭적물가목표(2017년에 나온 법안)  

-  Fed는 물가가 2퍼센트를 기준으로 올랐을 때만 관리하는 것이 아닌 떨어지는 디플레이션도 관리하겠다. 

-*** 코로나 이후 평규물가목표제 도입(2020.08) 

지난 10여년간 저성장 + 저물가의 늪에 빠져 있었음. 즉, 10여년간 저물가였는데, 지금 2퍼센트가 되었다고해서, 바로 제어 해버리면.. 좀 .. 그러니까... 눈감아줘봐 일단 

4년을 기준으로 매년 2퍼상승 물가평균을 내서 그 이상이면 규제를 한다. 

ex) 1.5 1.5 1.5 3.5  라면 평균 2퍼센트니까 용인하겠다.(당해년도 3.5지만 그전에 못올랐잖아!! 그니까 봐줘) 

즉, 거대한 부채가 있는 상황에서 디플레는 경기를 회복 불가능한 상황으로 만들 수 있다는 의미. 

7. 한걸음 더 나아간 "대칭적물가목표" 

- 평균물가목표제는 평균 2퍼센트 목표치 위로 오를 때 신경쓴다. 

- 대칭적물가목표는 평균 2퍼센트 목표치 위, 아래 모두 신경쓴다. (즉 인플레만 고려하지 않는다. 디플레도 고려한다) 

8. 돈을 풀어도 물가가 오르지 않는 이유 

1. 아마존 효과 "최저가 경쟁"

2. 원활한 공급으로 장기 저유가 유지.. 

3. 좀비기업의 단가끌어내리기 -"공급과잉을 만들어냄" , 중국에 상당한 좀비기업이 존재하나, 손을 못쓰는중 

-> 고용창출효과가 좋기 때문에... 

4. 작아진 소비 시장 "빈부격차 확대" , 기업 불확실성이 크기 때문 금리가 낮아져도 투자를 하지 않음.. 

-> 그 돈은 버블을 만듬 (부동산으로 이동) 

5. 통화가치를 낯추는 환율전쟁

6. 적재된 과도한 부채 
 

** 기존 중앙은행은 초단기국채를 담보로 돈을 풀었음.
즉, 정부 초단기국채 발행 -> Fed 매입 -> 돈 줌 

부제 : 금과 달러의 흐름으로 읽는 미래 투자 전략 

목차 

 PART 1  

" 돈의 흐름을 읽는 환율과 금리에 대한 이해 "

• 환율은 대체 무엇이고, 왜 자꾸 변하는 걸까? 
  - 환율 = 비교를 통해 완성되는 돈의 값 
  - 인플레이션과 환율의 관계 
• 환율과 주가, 환율과 부동산의 상관관계
  - 달러가 밖으로 나가느냐, 안으로 들어오느냐 
  - 주식시장에서 '큰손들'이 움직일 때 
  - 환율과 채권, 환율과 부동산 
  
  
• 채권, 금리가 오를수록 가격은 떨어지는 이유
  - 시중금리의 영향을 받는 국채
  - 국채투자의 개념과 전략
  - 대규모 국채 발행과 금리 인상 
  * 기준금리 (7일물 RP금리, 공개시장조작을 통해 조절) 
  ** 채권의 의미 : 야 돈 빌려줘, 이자쳐서 줄게(고정 금리로) 
• 기준금리 변동이 가져오는 나비효과 
  - 과열과 냉각 사이, 절묘한 균형 잡기 
  - 기준금리가 내렸는데 시장금리가 오르는 이유는?
  1번 케이스 
  - 국가 경기부양( 국채 발행 예고 ) -> 채권가격하락예상 -> 채권 매도(투자자=외국인이 큼) -> 시중금리인상 
  - 기준금리를 인하하더라도 시중금리는 인상하게 됨 
  2번 케이스 
  - 달러 강세 -> 외국인 원화 자산 매도 -> 채권 매도 -> 시중금리인상 
• 불안함이 만든 추가 금리, 회사채 스프레드 
  - 회사채 스프레드는 경제 위기의 지표? 
  
  

 PART 2  

"'궁극의 안전 자산' 달러로 포트폴리오를 보호하라" 

• 달러 강세의 배경에는 금융위기가 있었다. 
  - 미국 집값이 계속 오를 수 있었던 이유 
  - '자산유동화'라는 마법이 불러온 후폭풍
  - 미국의 독보적 성장 그리고 달러 강세
  
  
• 달러는 강세를 이어갈 수 있을까? *달러강세 이유 1. Fed 기준금리 인상, 2. 미국의 독보적 성장
  - 제로 금리와 다시 시작된 양적완화 -코로나 이후 양적완화로 금리인하(달러 강세 저해) 
  - 대규모 감세, 트럼프 행정부의 판단 착오 -국가가 돈을 마련하는 방법(1. 세금, 2. 부채-국채발행)
  * 트럼프 행정부는 경기가 좋을 때 재정적자를 안매우고 법인세 감세를 통해 더한 경기부양을 함.
  - '세계 1위 산유국'에 닥친 악재 - 미국의 성장에 일조 
  - 차별적 성장 기조는 계속될 것인가?
  * 무역전쟁은 공급 대비 수요를 위축시킴   
• 위안화의 인기는 왜 시들해졌나? 
  - 위안화 투자가 매력적이었던 이유 - 2000년대 초반 부터 2010년까지 위안화 절상기조를 보였기 때문
  - 한국과 중국 간의 특수성을 고려해야 -원화와 위안화는 비슷한 흐름을 가짐
  
  
• 펀더멘털이 강한 한국 원화의 매력 -
  - 이머징 국가들의 힘겨운 경기 부양 - 미국은 국채발행량이 많아도 수요가 많아 국채가격이 잘 떨어지지 않음 
  * 정부 국채발행이 어려우면, 중앙은행이 기준금리를 인하하고 시중에 돈을 찍어내서 자금 공급->통화가치하락-> 외국인 투자자들 달러가치상승하니 도망 
  * 즉, 경기부양을 위해 국채발행도 통화부양도 모두 어렵다
  - IMF 사태의 아픈 기억 
  
  - 외환위기의 발생 원인과 과정 
  - 한국경제, 그때와 무엇이 어떻게 다른가? 
  - 한국국채의 매력: 구조적 무역 흑자 
  - 한국국채의 매력: 환율의 안정성
  * 한국이 글로벌 자산으로 매력적인 이유(4가지) : 구조적 흑자, 튼튼외환보유고, 환율 안정성, 재무적자 적절 
  ** 금융위기 당시, 안전하다고 하던 모기지 채권이 무너짐, 이후, 유럽재정위기로 이탈리아/스위스/그리스 등이 무너짐 등으로 안전한 국채인 한국으로 몰림  
• '달러 스마일'로 보는 달러의 미래 *코리안 디스카운트 : 북한( 미사일 쏜다는 얘기만 나와도 환율 급등 )  
  - 9.11 테러 이후 늘어난 달러 유동성 *경기부양에 쓰는 2개 정책(통화정책(Fed) - 금리인하 , 재정정책(정부) - 감세) 
  - '달러스마일'의 진짜 의미 *위기국면에서는 달러 수요가 늘면서 달러가치 상승, "원화강세 => 코스피 상승"
  - 하방을 방어해주는 자산, 달러
  *달러는 위기가 오는 그날까지 사모으는 것, 위기가 오고 떡상하면 원화로 바꾸고 싸진 국내 주식을 매수한다. 
  
• 위기는 다시 찾아올까?
  - 위기의 반복
  - 한국 최악의 시나리오
  * 구조적 흑자구조 탈피 - 제조업을 통한 수출 강국 등 반도체가 먹여살리지만 후엔? + 글로벌 저성장 기조
  ** 노령화로 인한 복지비 등의 재정악화 
  *** 영원히 한국의 국채가 매력적일 순 없다 -> 외국인 매도(투매) -> 국채금리 급등 -> 시장금리 급등을 만듬
  (위기 상황에서 현재의 이머징 국의 모습을 보여줄 수 있음)
  핵심) 현재 가계부채 1800조가 무너지지 않는 이유는 국채가 매력적이기에 발행량은 늘려도 수요가 있고, 금리가 낮게 유지 될 수 있는 탓.  
  - 한국의 위기는 일본의 위기와 다르다 *일본은 선진국 - 돈이 많을 때 외국(자산)에 뿌려놓은게 많음.. 경제위기가 오면, 오히려 외국자산을 팔고 일본으로 들어오는 자금이 많기 때문에 엔화가치가 상승함. 즉, 일본은 순채권국임(채권을 쥐고 있다가 돈이 급해지면, 돈내놔 !!!할 수 있음..그게 무려 3240조.... 씨발... )
  **선진국은 위기가 오면 디플레를 겪는다. 왜냐 본국 통화가치가 상승하니.. 물가가 떨어지고 수요가 떨어지고... 등등 , 이머징국은 인플레를 겪는다.  => 한국은 어디에 속하는가? 위의 4가지 장점으로 인해 디플레에 속하지만, 언제든 바뀔 수 있는 것이 한국이다. => 즉, 일본이랑은 다르다....!!!씨이볼.. 
  
  
• 달러 패권에 대한 앞으로의 전망( 1970- 중동 산유국 도전/ 1980 - 엔화 부상 / 2000 - 유로화 탄생, 위안화의 도전
  * 중국은 내수가 약하다. 국민소득이 낮기 때문.

 PART 3 

" 초저금리의 장기화, '황금의 시대'가 돌아왔다 "

• 금은 안전자산인가? *금은 안전자산이 아니다.
  - 안전 자산이 주식시장처럼 요동친다? *주식시장과 동행하는 금 
  ** 2016년 1월 - 중국 - 위안화 절상 유지로 인한 대규모 자본 유출로 고통 ,
  일본과 유럽은 - 마이너스 금리*의 부작용을 겪음, 
  이머징 국가들 - 미국의 금리인상으로 인해, 달러강세로 고통
  산유국 - 원유증산경쟁으로 인해, 국제유가 급락  
  - 궁극의 안전자산, 달러
   
• 유가 전쟁으로 보는 '원자재 금'의 특성
  - 유가와 금값의 상관관계 - 2001년 중국 WTO에 가입, 유가와 금은 흐름은 비슷 
  - 원자재시장이 가진 태생적 문제 -대표적 유가하락 국면(A-1986초,B-2008 글로벌 금융위기, C-2014~16)
  *A, C는 공급과잉의 사례, B는 수요 급감의 사례 , 수요급감의 사례는 빠르게 회복될 수 있으나, 공급과잉은 빠르게 유가가 빠르게 회복되지 않는다.( OPEC+에서 증산경쟁을 하다가 감산공조를 이뤄가야하며 이미 비산유국에도 기름이 많이 쌓여있기 때문에 그 기간이 수요급감보다 크다.)  
  - 원유시장을 둘러싼 산유국들 간의 전쟁 -
  - 공급 과잉과 수요의 위축이 가져온 카오스-러시아 vs 미국 vs 사우디, 원유는 앞으로도 공급 과잉, 투자로 매력없다
  - 원자재로서의 금이 가진 투자 매력은? -금은 원자재로만 보기 어렵다 -> 실물화폐 >> 원자재 >>>귀금속(영향없)
  - 귀금속으로서의 금 -
  
  
• 시장을 움직이는 실물 화폐, 금의 비밀
  - 금본위제의 탄생과 금 가격 상승의 역사
  *1929 -1933 대공항, 루즈벨트 - 뉴딜 정책 - 1온스당 20달러 -> 35달러
  *1944 - 1970 브레튼 우즈 체제 - 1온스당 35달러(고정환율제)  
  *1970년대 달러 공급의 확대 -닉슨 대통령 -금본위 화폐제 철폐('71년) , "닉슨 쇼크"
  *달러 공급 증가하면서 금가격 큰폭으로 상승세 
  * 대표적 유가하락 국면(금가격 상승A,B,C 에는 달러 공급 확대가 있었음) 
  - 달러 수요에 따라 달라지는 금의 가격 
  ** 1980 폴볼커 , 인플레이션 파이터 (금리20%상승 > 기업투자급감 > 실업율10% > 유가 수요 급감 > 유가 하락) 
  ----> 원자재로서의 금가격 하락 + 달러가치의 상승으로 인한 금가격 하락이 만나면서 금가격 하락. 
  - 달러 가치의 상승은 금의 악재 *평소엔 달러와 금 비슷한 흐름 -> 위기발발 -> 달러급등, 금 급락 
  - 주식시장과 함께 다시 반등하다 *
  - 반복되는 역사 속에서 금을 바라보라 
   
• 달러의 손에 달린 금의 방향 * 즉, 금의 가격은 달러의 가치에 달려있다. 
  - 저금리 기조와 과도한 부채가 가져올 결과 
  - 부채 해결의 세 가지 방법
  - 부채를 녹여버리는 인플레이션의 마법 *금을 투자해야하는 가장 큰 이유, 인플레이션으로 부채를 녹이기 위해서 더 많은 돈을 찍어낼 것이다. 이는 곧 금의 가격 상승을 의미하기 때문이다. 
  - 초저금리의 장기화와 금 투자의 매력 

 PART 4

" 위기에 강한 자산에 투자하라 "

•  글로벌 경기 침체 시나리오 
  - 달러 강세와 금리 인상의 사이클  *미국경기회복->금리인상->달러강세-> 이머징부담->수입물가하락&미국수출위축->디플레이션&경기 둔화 압력 확대 -> 금리인상포기 -> 달러약세 -> 미경기회복 -> 금리인상.. 반복 
  - 미국의 차별적 성장과 전세계적 경기 둔화 *코로나 발발 -> 전세계 재정부양(유동성공급)->미국은 더더욱 큰 막대한 재정부양 (가능한 이유: 미국의 국채를 막 발행하더라도 수요가 많다) -> 미국 독보적 성장 -> 각국 풀려난 유동자산 미국 쏠림 -> 달러 강세 -> 즉 달러를 찍어내도 달러가 떨어지지 않음  
  *무역전쟁 -> 관세 폭탄 -> 미국 수출에 어려움 -> 이머징 국 힘듬. 
  **미국 기업 자국 공장으로 회귀 -> 미국 내 일자리 증가 -> 
  *** 미국의 독보적 성장 4가지 - 재정적자의 확대 , 기업및 가계 부채의 확대,  관세 부여, 미국의 쉐일 산업의 성장 
  **** 미국의 차별적성장 -> 글로벌 자금 미국 쏠림 -> 달러강세 -> 이머징국 부채 부담 -> 미국 수출 성장 둔화 -> 트럼프 행정부 관세 부과 -> 미국 수출둔화로 무역적자가 발생하니, 수입하는거에도 관세를 부과함 -> 이머지국 또 부담. -> 이머징국 성장 위축 -> 전세계적 경기둔화 
  ***** 금 > 달러 >>> 이머징 국가 통화 - 달러와 금이 동반상승도 가능하다. (달러가 많이 풀려 금가격 오르지만, 달러가치도 높아지고 있음.) 
  - 한계에 부딪힌 성장이 가져올 시나리오 
  * 성장에는 한계가 있다 -> 경기 침체국면 -> 달러강세 -> 달러 유동성 공급 -> 금가격 상승(지속적으로 금가격은 상승을 보일 것이다) 
  - 나쁜 인플레이션이 가져올 시나리오
  *성장에 의한 물가상승, 인플레이션은 좋은 것, 하지만, 원유 가격 급등, 화폐가치 하락으로 인한 인플레이션은 안좋음. -> 소비심리 위축 하는데 원자재가격 화폐가치하락은 생산 원가 상승 시킴 -> 기업도 힘듬 -> 주식 및 채권시장 모두 고전 -> 원자재의 특성과 실물가치의 특성을 지닌 금투자가 매력적임 ->  
• 글로벌 경제 성장 시나리오 
  - 무역 전쟁의 해소가 가져올 시나리오 - 달러약세공조가 필요하고, 그렇게 할 것이다.  
  - 다변화된 시장의 투자 포트폴리오

용어 정리 

1. 구축하다 : 나쁜 돈이 좋은 돈을 빼앗는다.? 
2. 자산유동화 : 

3. 포트폴리오 투자 : 금융 자산에 투자하는 것 

4. 위기 : 금융위기(은행), 재정위기(국가), 외환위기(달러부족) 
5. 퍼펙트 스톰 : 크고 작은 위기에 의해서 초대형 경제 위기를 뜻함.
6. 노드스트림 : 러시아가 독일에 천연가스 및 원유를 보다 원활히 공급하기 위해서 원유 공급 파이프라인을 만듬
7. 노드스트림2 : 독일을 비롯한 유럽 국가들이 러시아산 원유 파이프라인을 구축한 것 
8.